隐形漏水谁负责？楼板夹层管道谁来管？

　　楼上漏水楼下忧，房屋漏水是居民楼中多发的邻里纠纷，产生原因多种多样。比如因卫生间防水设施老化引发的漏水，积水流进楼下时，楼上往往也已经“水漫金山”，漏水点一目了然。然而，楼板夹层管道隐身于建筑墙体内，其破损导致的漏水直接流至楼下，楼上住户家中难以察觉。此时发生的漏水责任如何承担，更易引发争议。北京市通州区人民法院近日审理的一起漏水纠纷，通过这起案例，让我们一起了解楼板夹层管道漏水的责任承担问题。

　　按理说，搬进新家是件高兴事，但小李自从2023年搬进某小区以来，就饱受屋顶漏水困扰。每逢供暖季，小李家的卧室、客厅屋顶、墙面都会被水流洇湿，新刷的墙漆脱落、墙皮起鼓。小李发现被浸湿的墙体都在靠近暖气的位置，于是推测是楼上房屋暖气漏水导致。小李找到楼上房主小王后，要求小王对暖气管道进行维修，并赔偿漏水造成的损失。

　　然而，小王却不认同这个说法。她表示，自家的暖气并未漏水，整个供暖季暖气管道和附近地面都是干燥的，没有积水，楼下小李家的漏水应当是楼板中间的管道渗漏造成。这些管道属于公共区域，应由小区物业公司负责管理，因此小李的损失也应由物业公司赔偿。

　　看到小王家地面确实没有积水，小李也对谁应当赔偿损失犯起了嘀咕。于是，她将小王和物业公司一同诉至法院，要求两方共同承担修复责任，并赔偿修复损失3000元、误工费4842元。

法院审理

　　法院经审理认为，对于漏水造成的财产损害案件，需要重点审查以下两方面：

　　一是查明漏水原因。

　　漏水类案件往往存在双方当事人均无法充分举证证明漏水形成具体原因的情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定了审判人员应当运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，结合法院现场勘察情况，小王房屋室内外暖气管道虽无漏水，但根据漏水位置、时间、程度判断，该房屋地板中暖气地埋管漏水导致这一现象具有高度盖然性。

　　二是认定漏水责任承担主体。

　　本案中小李将小王、物业公司均作为被告起诉，谁应当作为最终承担责任的主体?还是另由供热单位承担责任?这就要根据漏水管道归属、维护义务具体分析。

　　根据《北京市供热采暖管理办法》相关规定，不同位置的供热采暖设施责任主体不同，供热单位对室外部分和室内共用供热设施承担管理维护的责任;住宅用户负有发现室内供热采暖设施异常、泄漏以及及时向供热单位报修的责任。根据本案查明情况，漏水的夹层管道是小王室内暖气延伸出的管道，并非公用管道。小王作为该供暖设备的使用者，应当负有对管道的注意、管理义务，在管道出现损坏异常时，应当及时报修。现该管道未经修理，对小李造成损失，故小王应承担相应赔偿责任。小王主张供暖管道均属于整个楼体公用设施，不应由其承担责任，缺乏法律依据。

　　综合上述两项，法院最终认定由小王对漏水部位进行修复，并向小李赔偿修复损失2500元。关于误工费部分，因小李未能举证证明其误工损失，故法院未支持该项赔偿。小王不服该判决结果，上诉至北京市第三中级人民法院，二审经审理查明后，维持原判，该案现已生效。

法官释法

　　生活中，楼层夹层管道漏水是较为常见的问题。该类管道“隐身”于楼板中，发生漏水后往往难以确定具体位置和管道归属，在责任承担方面容易产生纠纷。

　　在审查该类案件时，首先应确定漏水管道的性质是否属于公共管道。

　　若为公共管道：(一)在房屋建筑质量保修期内，依据相关规定，由房屋的建设单位(开发商)责成建筑施工单位进行维修并承担责任。(二)超过质保期后，物业公司负有妥善维修、养护、管理公共管道的义务，如发生漏水，应由其承担责任。(三)有特定责任主体的管道，如供热管道、自来水管道等，由该区域城市公共供水、供热单位负责维护修缮，如发生漏水，上述单位应承担相应责任。

　　若为非公共管道：(一)在房屋建筑质量保修期内，如管道未经拆改，因建筑质量问题导致管道漏水，由承担保修责任的建设单位承担责任。(二)超过质保期后，该管道所属房屋的所有权人应基于相邻关系，妥善维护管理管道，如发生漏水，应承担相应责任。

　　确定责任主体后，应对漏水造成的损失进行核算。损失项目一般包含被水浸泡造成的财产损失、损坏部位的维修费用、因房屋无法居住产生的租房费用、重新装修费用等。

法官提示

　　针对此类漏水纠纷，法官提出两点建议：

　　一、对于楼下住户而言，夹层管道发生漏水后，应及时通过拍照、录像录音固定证据。而后可联系楼上住户、物业公司、供暖公司、自来水公司等主体，共同确定漏水点及管道归属。根据管道归属情况，通过社区调解、法院诉讼等方式，向相应责任主体主张维修、赔偿。

　　二、对于楼上住户而言，夹层管道漏水往往是“隐形漏水”，不会因自家无积水就能推定漏水与自己无关。若楼下住户称发生漏水，应积极配合查找漏水点、固定损失情况，确定责任主体，及时报修、维修，最大程度减少损失。

法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第二百八十八条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

　　第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

　　对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

　　第一千一百六十五条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

　　依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。(供稿单位：北京市通州区人民法院作者：王颖昕)